De Nederlandse woningmarkt heeft aan het einde van 2025 opnieuw een historische mijlpaal bereikt. In het vierde kwartaal steeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning naar een recordhoogte van 502.000 euro. Niet eerder werd er gemiddeld zoveel betaald voor een huis. Opvallend is bovendien dat in meer dan de helft van alle gemeenten de gemiddelde transactieprijs inmiddels boven de grens van een half miljoen euro ligt, zo blijkt uit nieuwe cijfers van makelaarsvereniging NVM.
Voor het eerst in de geschiedenis komt ook de landelijke gemiddelde transactieprijs boven de vijf ton uit. Vergeleken met een jaar eerder betekent dat een stijging van 3,9 procent. Hoewel de prijzen nog altijd oplopen, is wel zichtbaar dat het tempo van de prijsstijging afneemt. In eerdere kwartalen waren de jaarlijkse stijgingspercentages duidelijk hoger, wat erop wijst dat de woningmarkt langzaam iets meer afkoelt.
Meer transacties dan verwacht
Naast de prijsontwikkeling valt vooral het hoge aantal verkochte woningen op. In het laatste kwartaal van 2025 wisselden in totaal 47.600 woningen van eigenaar. Dat is maar liefst 11 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Volgens de NVM gaat het om een uitzonderlijk hoog aantal transacties voor een vierde kwartaal.
Die stijging is niet zozeer het gevolg van een plotselinge toename van kopers, maar vooral van een groter aanbod. Er kwamen meer bestaande woningen te koop, onder andere doordat beleggers en corporaties huurwoningen verkochten. Dit zogenoemde ‘uitponden’ speelt een steeds grotere rol op de woningmarkt en zorgt ervoor dat er meer huizen beschikbaar komen voor particuliere kopers.
Minder overspannen, maar nog niet ontspannen
Door het grotere aanbod is de woningmarkt iets minder overspannen dan in voorgaande jaren. Kopers hebben iets meer keuze en hoeven gemiddeld minder vaak tegen elkaar op te bieden. Toch betekent dat niet dat de markt ineens toegankelijk is geworden voor iedereen.
Betaalbare woningen blijven schaars, zeker voor starters zonder financiële steun. Hoewel de helft van de verkochte woningen werd gekocht door starters, blijkt dat een groot deel van hen hulp nodig had van ouders of andere familieleden. Denk aan schenkingen, leningen of het meebrengen van eigen spaargeld om de financiering rond te krijgen.
Voor starters zonder buffer is de situatie nog altijd lastig. Zij maken vaak weinig kans in populaire regio’s en worden geconfronteerd met hoge maandlasten door de gestegen huizenprijzen en hypotheekrentes.
Woningen snel verkocht
Ondanks het toegenomen aanbod blijven woningen relatief snel van de markt verdwijnen. Gemiddeld staat een huis slechts 28 dagen te koop voordat het wordt verkocht. Dat betekent dat woningzoekers nog altijd snel moeten beslissen.
De keuzevrijheid blijft daardoor beperkt. Volgens de NVM kan een woningzoekende gemiddeld kiezen uit slechts twee geschikte woningen. Dat is iets meer dan in eerdere jaren, maar nog altijd weinig voor een gezonde markt waarin kopers rustig kunnen vergelijken en onderhandelen.
Minder biedingen per woning
Een licht positief signaal voor kopers is het dalende aantal biedingen per woning. Waar er vorig jaar gemiddeld nog 3,7 biedingen per huis werden uitgebracht, is dat aantal inmiddels gedaald naar 2,8. Dat geeft kopers iets meer ademruimte en verkleint de kans op extreme overbiedingen.
Makelaars zien dat kopers vaker de tijd nemen om voorwaarden te bespreken en niet meer in alle gevallen begrijpelijke paniekbeslissingen nemen. Toch blijft het verschil per regio groot.
Enorme regionale verschillen
Die regionale verschillen zijn namelijk groter dan ooit. In 173 van de 342 Nederlandse gemeenten ligt de gemiddelde verkoopprijs inmiddels boven de 500.000 euro. Dat zijn er 37 meer dan een jaar geleden. Vooral in de Randstad en populaire woongebieden blijft de druk hoog.
Bloemendaal voert opnieuw de lijst aan als duurste gemeente van Nederland, met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 1,18 miljoen euro per woning. Ook Blaricum en Laren behoren tot de absolute top. In deze gemeenten zijn huizen voor modale inkomens vrijwel onbereikbaar geworden.
Aan de andere kant van het spectrum staan gemeenten waar de prijzen nog relatief laag liggen. Pekela is de goedkoopste gemeente, met een gemiddelde transactieprijs van 272.100 euro. Ook in Heerlen en Kerkrade ligt de gemiddelde woningprijs nog onder de 300.000 euro. Dat onderstreept hoe ongelijk de woningmarkt zich ontwikkelt binnen Nederland.
Nieuwbouw blijft achter
Waar de markt voor bestaande woningen juist opleeft, blijft de verkoop van nieuwbouwwoningen achter. In het vierde kwartaal van 2025 werden bijna zesduizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn er ongeveer duizend minder dan in het kwartaal daarvoor en het laagste aantal in twee jaar tijd.
Volgens de NVM heeft deze terugval meerdere oorzaken. Zo kiezen veel kopers liever voor bestaande woningen, omdat die direct beschikbaar zijn. Bij nieuwbouw moeten kopers vaak jarenlang wachten voordat zij de sleutel krijgen, terwijl de prijzen in de tussentijd verder kunnen oplopen.
Hoge kosten drukken nieuwbouw
Daarnaast spelen de hoge bouwkosten een belangrijke rol. Materialen, lonen en grondprijzen zijn duur gebleven, waardoor nieuwbouwwoningen voor veel huishoudens onbetaalbaar zijn geworden. Ook zogenoemde krimpflatie – minder woning voor meer geld – maakt nieuwbouw minder aantrekkelijk.
Het aanbod van grondgebonden nieuwbouwwoningen, zoals eengezinswoningen met een eigen voordeur op straatniveau, neemt bovendien af. Juist dit type woning is populair bij starters en jonge gezinnen, waardoor zij vaker uitwijken naar de bestaande bouw.
Starters kiezen vaker voor bestaande bouw
Vooral startende een- en tweepersoonshuishoudens maken steeds vaker de keuze voor een bestaande woning. Daar krijgen zij vaak meer ruimte voor hun geld en hoeven ze niet te wachten op oplevering. Dat verklaart mede waarom de bestaande woningmarkt zo’n hoge omloopsnelheid kent.
Over heel 2025 bleef het aantal verkochte nieuwbouwwoningen met ruim 27.000 vrijwel gelijk aan dat van 2024. De verwachte groei na het herstel van vorig jaar bleef echter uit, vooral door de sterke daling in het vierde kwartaal.
Nieuwbouw blijft net onder de vijf ton
De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning ligt momenteel op ongeveer 494.000 euro. Daarmee zit nieuwbouw net onder het prijsniveau van bestaande woningen, maar door bijkomende kosten en lange wachttijden is het voor veel kopers alsnog geen haalbare optie.
Vooruitblik
Hoewel de woningmarkt tekenen van lichte ontspanning vertoont, blijft de situatie voor veel woningzoekers uitdagend. De prijzen zijn hoog, betaalbare woningen schaars en regionale verschillen groot. Het grotere aanbod biedt enige verlichting, maar structurele oplossingen – zoals meer betaalbare nieuwbouw – blijven noodzakelijk.
Voorlopig lijkt de grens van een half miljoen euro niet langer een uitzondering, maar steeds meer de nieuwe norm op de Nederlandse woningmarkt. De vraag is niet zozeer óf prijzen verder stijgen, maar hoe snel – en wie daar uiteindelijk nog in mee kan.
